Per una corretta impostazione del rapporto tra condomini e condominio è necessario ricordare che, come principio generale, le delibere sono obbligatorie per i condomini che le hanno approvate.
È ovvio che un condomino assente o dissenziente ha diritto di impugnare una delibera alla quale è contrario, mentre se un condomino è favorevole a quanto deliberato – ed esprime il proprio favore in assemblea – non la può impugnare.
Pertanto (per esempio) un condomino che “cambi idea” e decida di non approvare più una delibera che prima aveva approvato si vedrà respinta l’impugnazione, salvo casi specialissimi di cui si dirà più oltre.
E il condomino astenuto?
In linea generale In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto. (Cass. civ., Sez. II, 10/10/2007, n. 21298) in quanto il condomino che si astiene è equiparato al condomino dissenziente (Cass. 129/1999).
È anche ovvio, però, che una delibera condominiale, anche se immediatamente esecutiva, non può rimanere “sospesa” all’infinito perché un domani qualcuno la potrebbe impugnare.
Per questa ragione la legge – art. 1137 c.c. – stabilisce un termine breve per le impugnazioni ed impone “a pena di decadenza” che chi intende impugnare una delibera debba farlo entro trenta giorni. “A pena di decadenza” vuol dire che se il termine scade inutilmente la delibera è intangibile e quanto da essa stabilito non può più essere messo in discussione.
Questo termine rigoroso può essere aggirato solo nel caso di delibere c.d. “nulle”.
La giurisprudenza, da molti anni, ha infatti introdotto una distinzione (ignota alla legge) tra delibere “nulle” e delibere “annullabili”.
Le delibere annullabili sono quelle delibere viziate che devono essere impugnate a pena di decadenza, come si diceva sopra, entro trenta giorni dal momento in cui il condomino assente, dissenziente od astenuto ne ha avuto conoscenza.
Le delibere nulle sono delibere affette da un vizio così grave che possono essere impugnate e rese invalide in qualsiasi momento, anche dopo la scadenza del predetto termine di trenta giorni.
Anche per evitare un proliferare di ricorsi tardivi la giurisprudenza interpreta in modo restrittivo (e, col passare del tempo, sempre più restrittivo) il concetto di nullità di delibera assembleare.
La più importante delle pronunce più recenti della Cassazione in materia di nullità di delibera assembleare condominiale ha affermato (tra l’altro) che “Devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto, devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto. ” (Cass. SSUU 4806/2005)
Un criterio che i Tribunali interpretano in modo rigoroso, sicché si può dire che la maggior parte delle delibere condominiali viziate sono affette da semplice nullità (il concetto di più difficile individuazione di solito è quello della compressione dei diritti individuali) e devono quindi essere impugnate entro tenta giorni.
Un ultimo chiarimento pare necessario – ovviamente, per i “non addetti ai lavori”. La impugnazione di una delibera assembleare non è una contestazione inviata per raccomandata o in altra forma. È una causa. E, trattandosi di una decadenza, o si fa causa nei termini innanzi al Tribunale, oppure si subisce il deliberato dell’assemblea, né l’invio di lettere, fax, messaggi di qualunque genere e natura può supplire al mancato deposito del ricorso.
Quindi, se si intende contestare una delibera condominiale, è bene muoversi per tempo allo scopo di valutare con la dovuta ponderatezza se intraprende o no un giudizio che avrà, inevitabilmente, i suoi tempi e i suoi costi.