E’ notissima anche ai non addetti ai lavori, ai quali il presente articolo è sopprattutto diretto, la dirompente Sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, datata 8/4/2008 ed avente il n° 9148.

Componendo un contrasto giurisprudenziale e sposando, con una certa sorpresa, la linea minoritaria, la Cassazione ha affermato la natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio.

Che cosa vuol dire?

La legge (semplificando il concetto) definisce solidali le obbligazioni quando il creditore ha più debitori, ma può costringere uno qualunque di essi a pagare l’intero debito. Ovviamente, una volta che il creditore ha conseguito il pagamento, è soddisfatto, e nulla più può pretendere. Sarà poi il malcapitato condebitore ad agire contro gli altri condebitori per chiedere loro, ciascuno per la sua parte, la restituzione di quanto anticipato al loro posto.

Ovviamente, la definizione legislativa è più articolata e si rinviene negli art. 1292 e ss. c.c., ma, per i fini che ci interessano, quanto sopra può bastare.

Come è noto, fino a poco tempo fa, la giurisprudenza assolutamente prevalente affermava che le obbligazioni contratte da un condominio erano solidali.

Dunque, se un fornitore aveva un credito verso un condominio, poteva agire contro uno qualunque dei condomini e chiedere di pagargli l’intero, magari (se si era costretti ad arrivare alla fase esecutiva) pignorandogli l’appartamento. Sarebbe stata poi cura di quel condomino agire contro gli altri condomini e ripetere, nei loro confronti, la quota anticipata.

Solo qualche pronuncia isolata affermava la natura parziaria dell’obbligazione contratta dal condominio.

Solo qualche Sentenza, cioè, affermava che il creditore del condominio (nel nostro esempio, il fornitore) poteva chiedere a ciascun condomino solo la sua quota di debito (calcolata in base ai millesimi).

Per esemplificare:

1) se si reputa che l’obbligazione del condominio sia solidale, se il fornitore è creditore di 100 ed il condominio è composto di 10 condomini ciascuno con 100 millesimi, il fornitore può chiedere 100 al condomino X; il condomino X agirà poi, a sua volta, contro gli altri.

2) se si reputa che l’obbligazione del condominio sia parziaria, nell’esempio di cui sopra il fornitore potrà chiedere solo 10 al  condomino X (e nulla più), 10 ad Y, 10 a Z etc..

Bene; con la detta Sentenza le SSU affermano (contrariamente a quanto le sezioni semplici avevano finora, a maggioranza, affermato) che l’obbligazione contratta dal condominio è parziaria.

Le SSUU (un inciso: la Sentenza è di facile lettura pure per chi mastichi anche appena un poco di diritto) affermano che nel caso di specie (obbligazione contratta da un condominio) ci sono più debitori (i condomini), la unicità della causa (cioè un unico rapporto, per esempio un contratto, nato nell’interesse del condominio), ma non una prestazione unica ed indivisibile.  Per meglio dire: per il creditore, di solito l’obbligazione è unica ed indivisibile (non posso rifare la facciata per un condomino sì ed uno no), per il debitore no. Il condominio è tenuto (di solito) a pagare una somma di denaro, e questa può essere sempre divisa con una semplice operazione aritmetica.

Ebbene: affermano le SSU che non c’è nessuna norma che imponga che tale obbligo di pagamento sia solidale. Si tratta, in sintesi (afferma la cassazione) di obbligazioni propter rem collegate al godimento della cosa. E – ma questo lo aggiunge o scrivente – la quantità di godimento è espressa secondo i criteri di riparto (tabelle millesimali etc).

E’ vero, proseguono le SSUU, che il condominio viene definito “ente di gestione”, ma si tratta di una definizione che non gli si addice perchè gli enti di gestione, come le società, sono cosa diversa.

Insomma (e per farla breve):  poichè l’obbligo di pagare un debito contratto da un condominio nel proprio interesse è divisibile, trattandosi di somma di denaro, tale obbligazione è parziaria. Il creditore potrà agire contro i condòmini per chiedere loro solo il pagamento della loro quota. E basta.

Certo, scrivono le SSUU, se l’obbligazione fosse solidale, il creditore sarebbe più garantito, ma il criterio della parziarietà appare più equo dal punto di vista sostanziale.

Chiunque abbia una vaga coscienza della vita di un condominio (sia permessa una battuta: i giudici, di solito, non vivono in condominio) può ora ipotizzare quali potrebbero essere le conseguenze di tale siffatto principio (tanto più dirompente, quanto più sono le SSUU ad afferamarlo).

Il fornitore, di solito, non ha sottomano le tabelle millesimali (che sono più complesse di quelle che usato nel mio esempio: 10 condomini con 100 millesimi ciascuno). Anzi, di solito non ha nemmeno i nominativi dei condomini.

Quindi, se non viene saldato, potrebbe avere qualche difficoltà (diciamo così) a recuperare il proprio credito.

Per esempio, anche se solo osa chiedere il pagamento di una quota pari a 100 millesimi ad un condomino che di millesimi ne ha 99,99. Ritengo che costui potrebbe validamente opporsi alla richiesta di pagamento eccependo con successo che gli viene chiesta una quota superiore rispetto a quella che gli compete.

Oppure se, avendo ottenuto il pagamento di 99 su un debito di 100, vuole ottenere il residuo 1. Il creditore, reputo, non potrà chiedere quell’1 al condomino che gli ha già pagato la sua quota. Costui, penso, potrebbe validamente eccepire di aver già dato quello che doveva dare e, forte del principio della Cassazione a Sezioni Unite, di non dover dare null’altro. E magari il creditore non sa neppure chi sia il “responsabile” dell’insoluto.

Sul piano processuale (ma qui è d’obbligo procedere con molta cautela) si potrebbe porre il problema della notifica del titolo esecutivo… e via discorrendo.

Certo (e per rimanere al caso ipotizzato dalle SSUU) chiunque, prima di rifare la facciata di un condominio (o anche solo le pulizie) ci penserà due volte (o forse, tante volte quanti sono i condomini dai quali rischia di non vedersi pagata la rispettiva quota).

L’espediente potrebbe essere (ma è bene precisare che questa è solo l’opinione dello scrivente) quello di procurarsi a priori un titolo (per esempio, un contratto) che sancisca preventivamente la natura solidale dell’obbligazione, precisando cioè che tutti i condomini possono essere tenuti a pagare l’intero debito, e non solo la loro quota. Sorge spontaneo, allora, chiedersi se l’amminsitratore abbia il potere di firmare una clausola siffatta, oppure se una clausola di questo tipo sia vessatoria od abusiva etc..

Tuttavia, allo stato, è agevole ipotizzare che i contratti con una clausola simile siano pochi. Fino ad aprile, invero, non se ne avvertiva il bisogno.

Certo, coloro che lavorano per i condomini, d’ora in poi, dovranno stare molto attenti e la certezza del recupero del credito ne soffrirà (di riflesso, tutto il lavoro nel settore potrebbe subire una contrazione – ma questo è tema che ci porterebbe lontano).

Certo è possibile ipotizzare che, là dove c’era una causa per recuperare un credito di un fornitore nei confronti di un condominio ce ne saranno ora dieci cento, mille, tanti quanti sono i debitori insolventi condòmini di quel condominio.

E le aule di giustizia s’intaseranno ancora di più. Oppure aumenterà l’esposizione debitoria dei fornitori di condomini. O tutt’e due le cose insieme…

Non pare che ciò corrisponda alle “esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici ” e – aggiungerei – dello Stato nel suo complesso. Ma questa è opinione affatto personale.