Questo il caso: un regolamento condominiale non trascritto vieta di utilizzare il cortile condominiale come parcheggio. Nondimeno, taluni condomini sono soliti parcheggiare in luogo i propri veicoli.

Sorge una controversia che, dal Giudice di Pace, finisce in Cassazione.

La suprema corte così afferma: le norme da prendere in considerazione sono  l’art. 1102 c.c. e l’art. 1117 c.c.

La prima  norma afferma che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso” (1102 c.c.) mentre la seconda norma elenca le cose comuni, tra le quali ci sono i cortili.

La Cassazione ha affermato che usare il cortile condominiale come parcheggio è utilizzo compatibile con il principio affermato dall’art. 1102 e sempre che siano rispettati i limiti imposti da detta norma. Testualmente, afferma la corte, “un tale divieto (cioè quello di usare il cortile come parcheggio) non si può ricavare dal disposto dall’art. 1102 ” .

Mi pare opportuno integrare la pronuncia con due osservazioni.

La prima è che sta ai condomini la facoltà di disciplinare l’uso della cosa comune – e penso per esempio alle disposizioni regolamentari in materia di carico e scarico merci, ai giochi dei bambini etc..

La seconda è che tali limiti rappresentano, ad avviso dello scrivente, disposizioni regolamentari (sulla distinzione tra disposizioni regolamentari e contrattuali v. per esempio Cass. 14/8/2007 n°17694) come tali modificabili ex art. 1136 c.c.

Per quanto è dato ricostruire dallo “svolgimento del processo” della Sentenza di cui sopra, i giudici hanno attribuito al divieto assoluto di utilizzo del cortile condominiale natura di disposizione contrattuale e come tale modificabile solo con l’unanimità dei condomini ed opponibile agli stessi ed ai loro aventi causa solo se trascritta.

Poiché, nel caso in esame, il regolamento non era stato adottato all’unanimità e, soprattutto, non era stato trascritto, la Cassazione ha confermato la Sentenza del giudice di Pace che aveva ritenuto inefficace il divieto assoluto di parcheggio.