Parziarietà dell’obbligazione condominiale: il condominio in frantumi.

E’ notissima anche ai non addetti ai lavori, ai quali il presente articolo è sopprattutto diretto, la dirompente Sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, datata 8/4/2008 ed avente il n° 9148.

Componendo un contrasto giurisprudenziale e sposando, con una certa sorpresa, la linea minoritaria, la Cassazione ha affermato la natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio.

Che cosa vuol dire?

La legge (semplificando il concetto) definisce solidali le obbligazioni quando il creditore ha più debitori, ma può costringere uno qualunque di essi a pagare l’intero debito. Ovviamente, una volta che il creditore ha conseguito il pagamento, è soddisfatto, e nulla più può pretendere. Sarà poi il malcapitato condebitore ad agire contro gli altri condebitori per chiedere loro, ciascuno per la sua parte, la restituzione di quanto anticipato al loro posto.

Ovviamente, la definizione legislativa è più articolata e si rinviene negli art. 1292 e ss. c.c., ma, per i fini che ci interessano, quanto sopra può bastare.

Come è noto, fino a poco tempo fa, la giurisprudenza assolutamente prevalente affermava che le obbligazioni contratte da un condominio erano solidali.

Dunque, se un fornitore aveva un credito verso un condominio, poteva agire contro uno qualunque dei condomini e chiedere di pagargli l’intero, magari (se si era costretti ad arrivare alla fase esecutiva) pignorandogli l’appartamento. Sarebbe stata poi cura di quel condomino agire contro gli altri condomini e ripetere, nei loro confronti, la quota anticipata.

Solo qualche pronuncia isolata affermava la natura parziaria dell’obbligazione contratta dal condominio.

Solo qualche Sentenza, cioè, affermava che il creditore del condominio (nel nostro esempio, il fornitore) poteva chiedere a ciascun condomino solo la sua quota di debito (calcolata in base ai millesimi).

Per esemplificare:

1) se si reputa che l’obbligazione del condominio sia solidale, se il fornitore è creditore di 100 ed il condominio è composto di 10 condomini ciascuno con 100 millesimi, il fornitore può chiedere 100 al condomino X; il condomino X agirà poi, a sua volta, contro gli altri.

2) se si reputa che l’obbligazione del condominio sia parziaria, nell’esempio di cui sopra il fornitore potrà chiedere solo 10 al  condomino X (e nulla più), 10 ad Y, 10 a Z etc..

Bene; con la detta Sentenza le SSU affermano (contrariamente a quanto le sezioni semplici avevano finora, a maggioranza, affermato) che l’obbligazione contratta dal condominio è parziaria.

Le SSUU (un inciso: la Sentenza è di facile lettura pure per chi mastichi anche appena un poco di diritto) affermano che nel caso di specie (obbligazione contratta da un condominio) ci sono più debitori (i condomini), la unicità della causa (cioè un unico rapporto, per esempio un contratto, nato nell’interesse del condominio), ma non una prestazione unica ed indivisibile.  Per meglio dire: per il creditore, di solito l’obbligazione è unica ed indivisibile (non posso rifare la facciata per un condomino sì ed uno no), per il debitore no. Il condominio è tenuto (di solito) a pagare una somma di denaro, e questa può essere sempre divisa con una semplice operazione aritmetica.

Ebbene: affermano le SSU che non c’è nessuna norma che imponga che tale obbligo di pagamento sia solidale. Si tratta, in sintesi (afferma la cassazione) di obbligazioni propter rem collegate al godimento della cosa. E – ma questo lo aggiunge o scrivente – la quantità di godimento è espressa secondo i criteri di riparto (tabelle millesimali etc).

E’ vero, proseguono le SSUU, che il condominio viene definito “ente di gestione”, ma si tratta di una definizione che non gli si addice perchè gli enti di gestione, come le società, sono cosa diversa.

Insomma (e per farla breve):  poichè l’obbligo di pagare un debito contratto da un condominio nel proprio interesse è divisibile, trattandosi di somma di denaro, tale obbligazione è parziaria. Il creditore potrà agire contro i condòmini per chiedere loro solo il pagamento della loro quota. E basta.

Certo, scrivono le SSUU, se l’obbligazione fosse solidale, il creditore sarebbe più garantito, ma il criterio della parziarietà appare più equo dal punto di vista sostanziale.

Chiunque abbia una vaga coscienza della vita di un condominio (sia permessa una battuta: i giudici, di solito, non vivono in condominio) può ora ipotizzare quali potrebbero essere le conseguenze di tale siffatto principio (tanto più dirompente, quanto più sono le SSUU ad afferamarlo).

Il fornitore, di solito, non ha sottomano le tabelle millesimali (che sono più complesse di quelle che usato nel mio esempio: 10 condomini con 100 millesimi ciascuno). Anzi, di solito non ha nemmeno i nominativi dei condomini.

Quindi, se non viene saldato, potrebbe avere qualche difficoltà (diciamo così) a recuperare il proprio credito.

Per esempio, anche se solo osa chiedere il pagamento di una quota pari a 100 millesimi ad un condomino che di millesimi ne ha 99,99. Ritengo che costui potrebbe validamente opporsi alla richiesta di pagamento eccependo con successo che gli viene chiesta una quota superiore rispetto a quella che gli compete.

Oppure se, avendo ottenuto il pagamento di 99 su un debito di 100, vuole ottenere il residuo 1. Il creditore, reputo, non potrà chiedere quell’1 al condomino che gli ha già pagato la sua quota. Costui, penso, potrebbe validamente eccepire di aver già dato quello che doveva dare e, forte del principio della Cassazione a Sezioni Unite, di non dover dare null’altro. E magari il creditore non sa neppure chi sia il “responsabile” dell’insoluto.

Sul piano processuale (ma qui è d’obbligo procedere con molta cautela) si potrebbe porre il problema della notifica del titolo esecutivo… e via discorrendo.

Certo (e per rimanere al caso ipotizzato dalle SSUU) chiunque, prima di rifare la facciata di un condominio (o anche solo le pulizie) ci penserà due volte (o forse, tante volte quanti sono i condomini dai quali rischia di non vedersi pagata la rispettiva quota).

L’espediente potrebbe essere (ma è bene precisare che questa è solo l’opinione dello scrivente) quello di procurarsi a priori un titolo (per esempio, un contratto) che sancisca preventivamente la natura solidale dell’obbligazione, precisando cioè che tutti i condomini possono essere tenuti a pagare l’intero debito, e non solo la loro quota. Sorge spontaneo, allora, chiedersi se l’amminsitratore abbia il potere di firmare una clausola siffatta, oppure se una clausola di questo tipo sia vessatoria od abusiva etc..

Tuttavia, allo stato, è agevole ipotizzare che i contratti con una clausola simile siano pochi. Fino ad aprile, invero, non se ne avvertiva il bisogno.

Certo, coloro che lavorano per i condomini, d’ora in poi, dovranno stare molto attenti e la certezza del recupero del credito ne soffrirà (di riflesso, tutto il lavoro nel settore potrebbe subire una contrazione – ma questo è tema che ci porterebbe lontano).

Certo è possibile ipotizzare che, là dove c’era una causa per recuperare un credito di un fornitore nei confronti di un condominio ce ne saranno ora dieci cento, mille, tanti quanti sono i debitori insolventi condòmini di quel condominio.

E le aule di giustizia s’intaseranno ancora di più. Oppure aumenterà l’esposizione debitoria dei fornitori di condomini. O tutt’e due le cose insieme…

Non pare che ciò corrisponda alle “esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici ” e – aggiungerei – dello Stato nel suo complesso. Ma questa è opinione affatto personale.

9 pensieri su “Parziarietà dell’obbligazione condominiale: il condominio in frantumi.

  1. In qualita’ di condomino non posse che plaudire al principio affermato dalla sentenza della corte di cassazione. Nel nostro condominio in passato l’amministratore e’ fuggito con la cassa, lasciando insolute delle fatture. Malcapitati condomini hanno ricevuto decreti ingiuntivi con pignoramento dell’abitazione. Non e’ assolutamente giusto! Ognuno al piu’ puo essere responsabile del debito in rapporto alla propria quota millesimale.

  2. Il commento del sig. Varricchio è utile occasione per una precisazione.
    La responsabilità solidale è una peculiarità del modo in cui l’obbligazione viene soddisfatta, non della natura intrinseca della stessa.
    L’obbligazione è solidale, cioè, quando il creditore può pretendere il pagamento dell’intero da un solo debitore, ma l’obbligazione è e resta una ed una sola.
    Quando non è possibile questo peculiare modo di soddisfacimento, allora l’obbligazione è parziaria.
    In altre parole, l’obbligazione è solidale o parziaria in funzione del modo in cui viene soddisfatta, non tanto per sue caratteristiche intrinseche che prescindono dall’adempimento.
    Quanto alla “giustizia” o “ingiustizia” della tesi della Cassazione, tengo a precisare che ciò esula da consierazioni di stretto diritto, vertendosi piuttosto in tema di politica del diritto e/o valutazioni personali.
    E, ancora una volta, il commento consente di meglio illustrare le conseguenze pratiche del principio portato dalla Cassazione.
    Il creditore del condominio di cui al caso concreto dovrebbe (non conoscendo, verosimilmente, nè i nomi dei condomini nè le quote millesimali) inziare una procedura esecutiva contro il condominio – per esempio pignorando il conto corrente condominiale.
    Questo potrebbe essere capiente – e, in tal caso, lì la procedura finirebbe.
    Se non lo fosse (se cioè il conto corrente condominiale non soddisfacesse il credito del fornitore), il creditore dovrebbe apprendere dall’amministratore (facendole consegnare all’ufficiale gidiziario) le tabelle millesimali. Da esse ricaverebbe i nominativi dei singoli condomini (e le relative quote).
    In tal modo, potrebbe agire contro di loro – ovviamente pro quota.
    A questo punto, però, il capitale del credito sarebbe il capitale originario più le spese (anche legali)per l’infruttoso pignoramento del conto corrente (sempre per rimanere nell’esempio), più le spese per il pignoramento mobiliiare diretto (grazie al quale ha appreso le tabelle millesimali).
    A tale importo si dovrebbero aggiungere gl’interessi.
    La Cassazione poi non chiarisce (sarà cura dei giudici di merito affrontare il problema) se il creditore dovrà notificare una copia della Sentenza a ciascun condomino (forse potrebbe non essere necessario).
    Ove necessario, non sarà certo attività esente da costi.
    Se poi si dovesse inziare un pignoramento (magari per pochi euro, ma tale è l’ipotesi che dovremo affrontare) a questo punto si aggiungerebbe il costo di ciascuna, individuale procedura esecutiva.
    E siccome le procedure esecutive durano anni, nel frattempo continuerebbero a salire gl’interessi – e le spese.
    Si aggiunga che più procedure esecutive ci sono (e la tesi della Cassazione le moltiplica) più quelle in essere durano.
    Alla lunga, ciascun condomino che non pagasse la sua quota vedrebbe lievitare lentamente (ma inesorabilmente) le spese finendo per pagare, alla fine (dato che le case non scappano!) molto di più di quello che avrebbe pagato se avesse pagato subito (o se si fosse seguito il vecchio principio).
    Il vantaggio (a mio parere l’unico) è che di ciò non dovrà farsi carico il condomino diligente che, prima dell’innesco di questa spirale, abbia versato la sua quota al creditore.
    Ciò non toglie che, nel caso illustrato dal Sig. Varricchio, questo ipotetico condomino diligente, pagando, avrà pagato due volte: al creditore ed all’amministratore “uccel di bosco”.
    Quindi, in un caso come quello illustrato nel commento, il consiglio al creditore sarebbe
    – al momento del contratto pretendere la natura solidale dell’obbligazione
    – se non è stato fatto, in caso di incapienza del conto corrente condominiale, moltiplicare i pignoramenti immobiliari (con la sicurezza che le case non scappano e che, prima o poi si arriva al soddisfacimento). Basta del resto trascrivere un pignoramento perchè gli altri creditori del condomino (banche mutuatarie in testa)si “scatenino” per così dire.
    Al condomino debitore, il consiglio sarebbe di pagare la sua quota e di opporsi ad ogni richiesta che eccedesse tale quota.

    Sempre che, ovviamente, qualcuno voglia ancora stipulare contratti con un condominio.
    Ogni imprenditore (edile, di pulizie etc..) infatti potrebbe pretendere infatti un aut aut: o solidarietà tra condomini o niente pulizie, ristrutturazioni, assicurazione etc. etc.

    Insomma: il principio della Cassazione pare uno dei tanti casi in cui “summum ius, summa iniuria”.

  3. Se consideriamo la questione solo dal punto di vista del recupero crediti da parte delle imprese, possiamo certamente parlare di “summa iniuria”. Tuttavia, il diritto deve avere una visione di piu ampio respiro e considerare anche la tutela dei diritti dei protagonisti piu deboli. Voglio ricordare quanto frequentemente onesti condomini siano vittima di amministratori disonesti e della furbizia di condomini morosi (per fortuna pochi).

    Consideriamo un caso molto semplice ma emblematico. Rifacimento facciata dello stabile condominiale. Lavori per 100.000 Euro. L’amministratore dopo avere raccolto i soldi scappa con la cassa e si rende uccel di bosco. Se l’impresa decide di rivalersi su di me, che ho solo 20 millesimi, e non ho una somma cosi’ ingente da anticipare cosa devo fare? Mi troverei sul lastrico!!!! La mia quota di debito e’ di 2000 Euro e non sono in grado di anticiparne 100.000!!! Credo che la corte abbia immaginato situazioni di questo tipo. Parlerei solo di “summum ius”.

    Vorrei infine immaginare uno scenario meno catastrofico di quello immaginato dall’avvocato Rossi, che prospetta una moltiplicazione di ingiunzioni e pignoramenti. Ricordo che al pignoramento si arriva solo quando il cliente si rende insolvente. Nello spirito della sentenza, l’impresa che non viene liquidata dall’amministratore, dovrebbe scrivere una lettera al condomino del tipo “Gentile Condomino, abbiamo effettuato lavori per il suo stabile per un ammontare complessivo di 100.000 Euro. Poiche’ lei e’ titolare di 20 millesimi, la quota di sua competenza e’ di 2000 Euro. La invitiamo a saldare al piu’presto. Cordiali saluti”. Io, e come me tanti, andrei immediatamente a saldare il conto. Si puo abiettare ma come fa l’impresa a conoscere i millesimi di ciascuno? Semplice. Al momento dell’appalto l’impresa chiede all’amministratore la tabella millesimale( e’ una paginetta). Piu semplice che chiedere una improbabile dichiarazione di solidarieta’.
    Cordiali saluti

  4. Giova precisare che il caso concreto dal quale partì la Cassazione fu un caso assai simile a quello di cui parla il gent.mo sig.Varricchio nel suo post.
    In quel caso (quello all’origine della Sentenza commentata) il creditore aveva insistito per chiedere il pagamento dell’intero ad un condomino che aveva già pagato la propria quota e tale richiesta è stata giudicata illegittima a seguito del reniverement di cui si è sopra discusso (fino ad allora la giurisprudenza l’aveva considerata legittima).
    E’ proprio nell’ottica di una visione di più ampio respiro che, ritengo, il consiglio sia, per il fornitore, di pretendere la solidarietà (sarà poi sua scelta decidere di correre il rischio di eseguire comunque il contratto di fronte al rifiuto da parte del condominio), per il condomino di pagare la propria quota.
    E’ evidente che il problema non si pone per il caso in cui tutti adempiono alle proprie obbligazioni; in casi siffatti il condominio paga, il fornitore esegue correttamente la propria opera, l’amministratore non scappa con la cassa etc.
    Nei tribunali, però, si va quando qualcosa va storto e buona norma è prevedere, nei contratti, le conseguenze di un reciproco inadempimento, ponendovi, per quanto possibile, rimedio.
    Reputo che, per il fornitore, avere copia delle tabelle millesimali sia tutela insufficiente, sol che si consideri che, avendole, il fornitore non potrebbe, in ogni caso, sapere chi sia il condomino insolvente; rischierebbe di ripetere l’errore (perchè tale le SSUU lo hanno definito) del costuttore di cui alla Sentenza in oggetto, e, per così dire, prendersela con chi “ha già dato”.
    Per conoscere il nominativo del moroso dovrebbe rivolgersi all’amminsitratore e/o ai condomini – e qui potrebbero sorgere, per esempio, problemi di privacy etc.
    E ancora non basta.
    La Cassazione non ha affatto ammesso l’azione diretta contro il condomino insolvente.
    Ha ribadito che – prima – si dovrà ottenere la condanna “dell’amministratore” (e quindi dovrà pur esserci un processo che a tale condanna porta), e poi si potrà agire contro il condomino moroso, ammesso e non concesso di sapere chi sia e con la possibilità che esso pure, nel frattempo, sia divenuto “uccel di bosco”.
    Avere le tabelle millesimali quindi, più che semplice, è insufficiente come garanzia di adempimento.
    Aggiungasi che (per ridotta che possa essere) l’attività di ricerca e di calcolo dei millesimi, di individazione del condominio moroso etc. non potrà che avere un costo che, a sua volta, andrà ad incidere – e magari ad incidere a priori – sul costo dell’appalto.
    E’ verissimo che se tutti pagano la propria quota il problema non sorge, ma, ripeto, questi casi non arrivano alle aule di giustizia.
    Quanti saranno i casi in cui qualcuno la propria quota non la paga (e già ora ce n’è quantità più che bastevole) “giocando” sul fatto che il recupero è difficile ed oneroso lo dirà il tempo.
    I precedenti, non incoraggiano.

  5. Il buon padre di famiglia fa il passo lungo per quanto la sua gamba glielo consenta e se devo rifare la facciata del condominio in cui abito lo faccio GIUSTAMENTE in relazione alla mia disponiblità relazionata alla quota di mia competenza. Appare oltremodo iniquo che, paradossalmente (e forse neanche tanto), se i restanti condomini decidano di non pagare debba essere io ed io solo a saldare il debito. Non sarebbe più semplice per il fornitore richiedere una fidejussione senza farsi troppi problemi sulle quote, chi, come e perchè? Sentenza più che giusta a tutela degli onesti e, comunque, il rischio d’impresa è giusto che sia proprio dell’impresa e non del condomino che si dovrebbe ritrovare a pagare i debiti di un condomino insolvente che magari neanche conosce, ritrovandosi a compensare il rischio d’impresa che è solo dell’impresa che esegue i lavori e non certo del condomino onesto che non è in società con l’altro condomino insolvente.

  6. La soluzione della fideiussione è senz’altro praticabile sia dal punto di vista giuridico sia da quello pratico, ovviamente con qualche difficoltà applicativa.
    Me ne vengono in mente almeno due.
    In primo luogo, se il condominio stipula una fideiussione, essa, bancaria o assicurativa che sia, avrà un costo che dovrà esser caricato su tutti i condomini – insolventi e solventi.
    In secondo luogo, di solito chi rilascia la fideiussione pretende una garanzia di adempimento, assai spesso immobiliare.
    Mi riesce difficile ipotizzare che tale garanzia possa essere cosituita dai beni comuni (l’ascensore, il giardino, etc.)o dal conto corrente condominiale.
    Ancora una volta, è verosimile che il garante – per rilasciare la garanzia, pretenda di potersi soddisfare su un appartamento… e che, in assenza di tale forma di garanzia, si rifiuti di garantire.
    Saremmo, quindi, punto da capo.

  7. E per risarcimento danni da fatto illecito? Il titolo esecutivo deve essere notificato a tutti i condomini o solo all’amministratore? ed il precetto deve essere preceduto dalla notifica al singolo condomino del titolo esecutivo o basta al’Amministratore? E come fa il terzo a conoscere non solo la tabella millesimale ma anche se il singolo ha pagato o meno la sua quota?; il fatto è che questa è una delle tante ‘follie’ del nostro legislatore, una ulteriore prova della totale incapacità della magistratura che non amministra la giustizia e dirime i conflitti. Siamo a un passo dal totale disordine.

  8. Quanto alla prima domanda reputo irrilevante il rapporto sostanziale contenuto nel titolo esecutivo. Che siano danni o fatture non pagate od altre ragioni di credito è ininfluente ai fini dell’esecuzione e delle questioni connesse.
    Quanto alla seconda domanda, secondo la Cassazione in commento è sufficiente la notifica allo amministratore.
    Quanto alla terza domanda, a parer mio e viste le prassi che ho potuto esaminare, è necessario notificare il precetto ai singoli condomini.
    Quanto alla quarta domanda è questione di ordine pratico di cui la giurisprudenza non si è sinora occupata.

  9. io nel mio condominio sto vivendo una situazione complessa. Due fatture di riscaldamento non pagate dall’amministratore precedente, il quale ha incassato i soldi personalmente, ( io ho le ricevute dei pagamenti effettuati), e poi non ha saldato le due fatture pur consuntivandole come pagate. Noi abbiamo cambiato amministratore e lui si è ritrovato questo debito con un avvocato di recupero crediti che batte cassa.
    Il nuovo amministratore sta pagando delle rate del nostro debito, senza chiederci di ripagare nulla per ora, inoltre questo avvocato di recupero crediti( molto strano) ha inviato a mezzo posta ordinaria una comunicazione ad ogni singolo condomino comunicando il debito delle due fatture che è raddoppiato.
    Io che ho sempre pagato tutto puntgualmente, mi ritrovo con questa zavorra sulla testa!
    non mi sembra giusto. Io che ho sempre pagato ho dei rischi potenziali di pignoramento?

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